Rechtsanwalt Jörn Wobbe
Rechtsanwalt  Jörn Wobbe

Mietshaus im Nachlass

Meist ist die Existenz eines Nachlassgrundstückes mit einem vermieteten Haus den Beteiligten bekannt. Sollten Sie hingegen keine Kenntnis von der Zusammensetzung des Nachlasses haben, ergeben sich oft Hinweise auf vermietete Immobilien aus den Unterlagen, Überweisungen auf dem Nachlasskonto oder der Korrespondenz des Erblassers mit seinen Mietern oder einem Hausverwalter.

Soweit eine Hausverwaltung die Verwaltung der Immobilie durchführt, sollten Sie zunächst den zugrundeliegenden Hausverwaltungsvertrag in den Nachlassunterlagen suchen und dann mit der Hausverwaltung Kontakt aufnehmen und sich die Hausverwaltungsabrechnung der letzten Jahre übersenden lassen. Weiterhin sollten Sie sich über die Vermietungssituation aufklären lassen. Eine Begehung der Immobilie zusammen mit dem Hausverwalter ist ebenfalls zu empfehlen, damit Sie sich ein Bild machen können in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Kontakt mit den Mietern würde ich erst dann empfehlen, wenn Sie die Erbfolge durch Erbschein nachweisen können. Nicht selten kommen Mieter auf die berechtigten Gedanken, dass sie sicherstellen müssen an den richtigen Vermieter zu bezahlen und stellen dann die Mietzahlungen ein bzw. hinterlegen die Miete bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes. Dies kann dazu führen, dass Sie die Freigabe der hinterlegten Mieten betreiben müssen und zunächst ohne Mieteinnahmen die Betriebskosten des Hauses tragen müssen.

Lassen Sie sich vom Hausverwalter eine Abrechnung zum Todestag des Erblassers erstellen, woraus auch die bestehenden Verbindlichkeiten und Guthaben ersichtlich sind. Dies benötigen Sie für die Erstellung des Nachlassverzeichnisses.

Der Hausverwalter hat oftmals auch einen Überblick über die noch offenen Raten für Darlehen und kennt die entsprechenden Kreditinstitute mit denen Sie Kontakt aufnehmen sollten um die weitere Ratenzahlung zu gewährleisten und die Verbindlichkeiten per Todestag in Erfahrung zu bekommen.

Sie sollten in das Grundbuch einsehen. Sie können hier einen Grundbuchauszug anfordern um einen Überblick zu bekommen. Genauere Auskunft über das Grundstück erhalten Sie aber wenn Sie bei dem zuständigen Grundbuchamt Einsicht in die Grundakten nehmen. Diese werden für das Grundbuch geführt und geben Auskunft über die erfolgten Einträge, da Sie die zugrundeliegenden Anträge enthalten.     

Es kommt nicht selten vor, dass der Erblasser das Mietshaus selbst verwaltet hat. Hier sollten Sie die Mietunterlagen und die Buchführung im Nachlass auffinden.

Sichern Sie zunächst die Mietverträge, etwaige Mieterhöhungsschreiben, Betriebskostenabrechnungen und sonstige Korrespondenz mit den Mietern und legen diese soweit vom Erblasser noch nicht geschehen in entsprechende Ordner für jedes Mietverhältnis ab sowie einen Zentralordner für Vorgänge des gesamten Hauses. Hier empfiehlt sich für die Korrespondenz mit den einzelnen Versorgern jeweils Unterordner anzulegen sowie für die Reparaturen, Versicherungen und Ämtern.     

Sämtliche Kontounterlagen wie Kontoauszüge und Bankkorrespondenz sollten Sie weit über den üblichen 10 Jahreszeitraum sichern und archivieren. Hintergrund ist hier dass  Mieter auch Jahre später die Leistung von Kautionen behaupten.

Soweit Sie sich einen Überblick über die Besonderheiten der einzelnen Mietverhältnisse geschafft haben, ist es sinnvoll mit den einzelnen Mietern Kontakt aufzunehmen damit diese die Mietzahlungen weiter leisten. Hier ist es empfehlenswert den Erbnachweis im Original vorzulegen und den Mietern eine Kopie davon auszuhändigen mit einem Anschreiben in dem Sie sich vorstellen und den weiteren Zahlungsweg mitteilen. Den Erhalt des Schreibens nebst Vorlage des Erbnachweises im Original sollten Sie sich bestätigen lassen. Hierbei können auch Einzelheiten des Mietverhältnisses besprochen werden. Mieter neigen hierbei dazu Mängel anzuzeigen und deren Behebung zu fordern. Lassen Sie sich die Mängel zeigen und bitten dann um eine schriftliche Mängelanzeige damit dann ein Fachmann die Mängel besichtigen und ggf. beseitigen kann.

Sollten die Mieter behaupten eine Kaution geleistet zu haben, bitten Sie die Mieter, soweit Sie keine Hinweise auf Kautionen im Nachlass vorliegen haben, um einen Nachweis. Auch wenn im Mietvertrag oftmals die Leistung einer Kaution vereinbart ist, kommt es häufiger vor, dass die Kaution dann aber tatsächlich nicht geleistet worden ist.

Sie haben als Erbe des Vermieters dieselben Rechte wie es vorher der Erblasser hatte. Sie können nach entsprechender schriftlichen Ankündigung die Besichtigung der Wohnung verlangen, wie auch der Kellerräume. Insgesamt haben sie ohne vorherige Ankündigung das Recht die Gemeinschaftsflächen wie Hausflur Treppenaufgänge Hofflächen und die Kellerräume, soweit diese nicht vermietet sind, zu besichtigen. Dies sollten Sie auch vornehmen um festzustellen ob die vertraglichen Vereinbarungen mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmen und die Örtlichkeiten kennen zu lernen. Hierbei sollten Sie die Zähler für Wasser, Strom, Gas suchen. Sollte ein Hausmeister bekannt sein, bitten Sie diesen Ihnen hierbei behilflich zu sein. Anderenfalls hilft hier auch die Hinzuziehung eines Fachmannes. Die Zählerstände sollten mit Datum, Zählernummer und Stand notiert bzw. fotografiert werden. Der Ort wo sich die Zähler befinden, sollten Sie ebenfalls notieren. Meist befinden sich die Zentralzähler für das Haus in den Kellerräumen. Die einzelnen Zähler für die Wohnungen auf den jeweiligen Etagen oder meist in den Wohnungen.

Sie sollten Kontakt mit den einzelnen Versorgungsunternehmen aufnehmen und dort nach Zahlungsrückständen oder Guthaben zum Todestag fragen.

Wenn der Erblasser zum Jahresende verstorben ist, sollten Sie kurzfristig prüfen ob die Betriebskosten und Heizkostenabrechnungen für das vorangegangene Jahr erstellt worden ist und  den Mietern zugestellt wurde. Hier läuft eine Ausschlussfrist von einem Jahr im Allgemeinen zum Jahresende.   

Die Buchführung des Erblassers ist entweder fortzuführen oder eine eigene Buchführung ist erforderlich.

Hier sollten Sie sich nach entsprechender Software erkundigen, soweit Sie die Buchführung selbst vornehmen wollen. Sie können auch handschriftlich die Buchführung durchführen. Meiner Erfahrung nach ist dies aber nur bei kleinen Mieteinheiten von bis zu 3 Mietparteien empfehlenswert.

Bei der Buchführung sollten Sie darauf achten, dass Sie die Salden per Todestag ermitteln, also die Verbindlichkeiten und Guthaben per Todestag.

Sie sollten sich zu einer monatlichen Buchführung zwingen damit Sie rechtzeitig etwaigen Zahlungsrückständen begegnen können.

Soweit Sie feststellen, dass Mietzahlungen trotz entsprechender Mietverträge nicht geleistet werden, ist nach kurzfristiger Mahnung und ggf. Rücksprache mit den Mietern aus welchen Gründen die Zahlung unterbleibt, entweder die Kündigung zu erklären oder das gerichtliche Mahnverfahren bzw. Klageverfahren zu betreiben.

Sollten Personen gänzlich ohne Mietvertrag  und unberechtigt in den Wohnungen wohnen, ist zu klären ob der Abschluss eines Mietvertrages sinnvoll ist oder das Räumungsverfahren vor Gericht betrieben werden muss.  

In den Fällen in denen Sie kündigen, und räumen lassen wollen sowie bei Hinzuziehung des Gerichtes empfehle ich einen Rechtsanwalt. Die Kosten des Rechtsanwaltes sind dann von den Mietern zu tragen soweit Sie Recht bekommen.

Bei Leerstand einzelner Wohnungen sollten Sie prüfen aus welchen Gründen die Wohnungen nicht vermietet sind. Soweit Sie sich entschlossen haben die Wohnungen zu vermieten, können Sie anhand der örtlichen Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete erfahren. Je nach der Vermietungslage und der Ausstattung sollte das Mietangebot gewählt werden. Das Angebot über die entsprechenden Internetportale oder örtlichen Tageszeitungen hat nicht selten eine Vielzahl von Wohnungsinteressenten zur Folge, die anrufen und die Wohnung besichtigen wollen. Der Aufwand hierfür ist nicht unerheblich.

Soweit Sie für eine Erbengemeinschaft handeln, sollten Sie die Vermietungsbemühungen dokumentieren.

Beim Abschluss eines Mietvertrages können auch bei der Verwendung der üblichen Mietvertragsmuster erhebliche Fehler erfolgen, die später nur schwer bis gar nicht korrigiert werden können. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes empfiehlt sich hierbei, wenn Sie darin keine Erfahrungen haben.

Sollten Sie für eine Erbengemeinschaft handeln, sollte diese auch als Vermieter genannt werden.

Achten Sie auf die Bevollmächtigung durch die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft. Am besten lassen Sie sich schriftlich die Vollmacht bestätigen.

Handelt es sich um  eine baufällige Immobilie haben Sie erhöhte Verantwortung für die Mieter. Hier sollten Sie etwaige Gefahren durch einen Bausachverständigen prüfen lassen und entsprechende Vorsichtsmaßnahmen zeitnah realisieren. Ebenso verhält es sich für die Gefahren die auch Passanten treffen können. Beispielsweise bei der bröckelnden Außenfassade ist die kurzfristige Aufstellung eines Schutztunnels erforderlich oder das Abspannen mit Netzen.

Soweit Sie sich entschieden haben, das Objekt zu verkaufen, unterscheidet sich die Veräußerung von vermieteten Objekten nicht wesentlich von der Veräußerung nicht vermieteter Grundstücke.

Unterschiede sind hier nur bei der Besichtigung durch die Kaufinteressenten vorhanden, da hier die Zustimmung der Mieter erforderlich ist soweit die gemieteten Flächen betreten werden sollen.

Sie haben die Möglichkeiten

  1. einen Makler damit zu beauftragen,
  2. das Grundstück in eine Immobilienauktion zu geben
  3. oder den Verkauf selbst durchzuführen.

Bei der Beauftragung eines Maklers müssen Sie mit einem Abschlag der Maklercourtage vom Kaufpreis rechnen. Auch können Sie nicht sicher sein, ob tatsächlich der am Markt erzielbare Höchstpreis erzielt worden ist. Sie ersparen sich aber den Aufwand der Besichtigungen und die Kaufvertragsverhandlungen.

Sollten Sie für eine Erbengemeinschaft handeln, weisen Sie den Makler daraufhin und bitten diesen die Verkaufsbemühungen zu dokumentieren.

Für die Ermittlung des Kaufpreises ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens sinnvoll. Dies um so mehr als dass Sie auch für die Erstellung des Nachlassverzeichnisses ein Verkehrswertgutachten und unter Umständen auch für die Erbschaftssteuererklärung benutzen können. Lassen Sie bei der Erstellung des Verkehrswertgutachtens auch den Wert per Todestag ermitteln und beauftragen sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Sollten Sie sich dazu entscheiden keinen Makler zu beauftragen, empfehle ich

  1. das Inserat auf einem der großen Immobilieninternetportale,
  2. ein Verkaufsschild am Grundstück
  3. und eine Anzeige in der örtlich am weitesten verbreiten Regionalzeitung.

Besorgen Sie sich ein Prepaid Handy dessen Nummer Sie in den Inseraten angeben und richten Sie sich eine gesonderte e-mailadresse für den Verkauf ein.

Für das Inserat fertigen Sie vorteilhafte Fotografien an und beschreiben Sie das Grundstück möglichst genau. Sie vermeiden dadurch vergebliche Besichtigungen. Für die Kaufinteressenten fertigen Sie ein Exposé an welches Sie per e-mail versenden können und aus dem sich die wesentlichen Daten und Fakten des Grundstückes sowie seiner Bebauung ergeben. Achten Sie darauf, dass Sie nur die Daten und Umstände im Exposé angeben von dessen Richtigkeit Sie Kenntnis haben. Bei Unsicherheiten verzichten Sie auf die Angabe oder geben zusätzlich an, dass Sie die Richtigkeit der Angabe nicht bestätigen können.

Sollten Sie ein gesteigertes Interesse feststellen, führen Sie ein Bieterverfahren durch. Für die Erbengemeinschaft dokumentieren Sie alles. Der so erzielte Verkaufspreis dürfte der am Markt erzielbare Maximalpreis sein.

Sollte der Verkauf sich als schwierig darstellen, da keine Kaufinteressenten vorliegen, können Sie das Grundstück in die Immobilienauktion geben.

Den Verkauf des Grundstückes führt dann der Notar durch, der unparteiisch ist und Sie bei Fragen zum Kaufvertrag auch beraten muss. Daneben können Sie auch den Rat eines Rechtsanwaltes hinzuziehen.

Sollte eine Erbengemeinschaft der Verkäufer sein, können die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft den notariellen Kaufvertrag auch im Nachhinein genehmigen und müssen nicht bei dem Abschluss des Kaufvertrages anwesend sein.

 

Druckversion Druckversion | Sitemap
© rechtsanwalt-wobbe

Anrufen

Anfahrt